Alquiler de local comercial y modelo 115: retención del 19 %, IVA, plazos y excepciones

¿Qué es el modelo 115 y quién lo presenta?

El modelo 115 es la declaración trimestral con la que el inquilino ingresa en Hacienda la retención del 19 % que descuenta del alquiler de un local u otro inmueble urbano. Lo presentan las empresas y los autónomos que alquilan un inmueble urbano para su actividad, cuando el propietario es una persona física o una sociedad residente en España.

La retención es un adelanto del impuesto del propietario: el inquilino le paga el alquiler menos el 19 %, ingresa ese 19 % en Hacienda con el 115 y le informa cada enero con el resumen anual (modelo 180). El propietario lo descuenta después en su declaración de la renta o del Impuesto sobre Sociedades.

¿Cuándo hay que practicar la retención y cuándo no?

Hay que retener el 19 % cuando un empresario o profesional paga el alquiler de un inmueble urbano. No se retiene si el alquiler anual al mismo propietario no supera 900 €, si el propietario acredita que está dado de alta en el epígrafe 861 del IAE sin cuota cero, si es una vivienda que la empresa alquila para sus empleados, ni cuando el inquilino es un particular sin actividad.

La retención se calcula sobre la renta sin IVA. Si el contrato repercute al inquilino gastos como el IBI o la comunidad, esos importes forman parte de la renta y también llevan retención.

Calculadora: factura, retención e IVA de tu alquiler

Pon la renta mensual sin IVA y marca tu caso. La calculadora te da lo que pone la factura, lo que pagas al propietario y lo que ingresas con el 115 cada trimestre.

¿Cuándo se presentan el modelo 115 y el 180?

El 115 se presenta cada trimestre, del 1 al 20 de abril, julio, octubre y enero (hasta el 15 si domicilias el pago). Solo lo presentan cada mes las grandes empresas, con un volumen de operaciones del año anterior superior a 6.010.121,04 €. El resumen anual, el modelo 180, se presenta del 1 al 31 de enero.

Mientras pagues el alquiler, el 115 se presenta cada trimestre. El 180 recoge, por cada propietario, el NIF, la referencia catastral del inmueble, la renta anual y la retención: debe cuadrar con la suma de los cuatro 115 y con lo que el propietario declara.

Cómo se rellena el modelo 115, casilla a casilla

El 115 es corto: indicas el número de propietarios a los que has retenido (casilla 01), la suma de las rentas sin IVA sobre las que has retenido (casilla 02) y el total de las retenciones (casilla 03). La casilla 04 solo se usa en las complementarias, para restar lo ya ingresado, y la 05 es el resultado a ingresar.

Un año completo: un comercio de Fuenlabrada que paga 1.000 € al mes más IVA por su local presenta cuatro 115 de 570 € (en abril, julio, octubre y enero) y, en enero, el 180 con una renta anual de 12.000 € y retenciones de 2.280 €. Ese mismo año se deduce 12.000 € de gasto en su IRPF o en su Impuesto sobre Sociedades y 2.520 € de IVA en sus 303. El propietario, por su parte, declara los 12.000 € y resta de su cuota los 2.280 € que le retuvieron.

Si te equivocas en un 115 y has ingresado de menos, presenta una complementaria marcando la casilla correspondiente e indicando en la 04 lo ya ingresado. Si has ingresado de más, puedes rectificarlo para pedir la devolución.

¿Lleva IVA el alquiler de un local?

Sí. El alquiler de locales, oficinas y naves está sujeto al IVA del 21 %, tanto si el inquilino es una empresa como si es un particular. En cambio, el alquiler de vivienda para que alguien viva en ella está exento (art. 20.Uno.23.º de la Ley del IVA), igual que las plazas de garaje que se alquilan junto con la vivienda.

• El inquilino empresario se deduce el IVA en su 303 si su actividad tiene derecho a deducción.
• El propietario repercute el IVA, lo declara en su 303 trimestral y puede deducirse el IVA de los gastos del local (reparaciones, comunidad con factura, honorarios).
• Un propietario persona física que alquila un local tiene que darse de alta en Hacienda (modelo 036) por esa actividad a efectos del IVA, aunque en el IRPF el alquiler sea un rendimiento del capital inmobiliario.

Si eres el inquilino: qué te puedes deducir y qué no puedes olvidar

La renta, los gastos que te repercuten y el IVA son deducibles para tu actividad si el contrato está a tu nombre, recibes factura y pagas por banco. A cambio, tienes que retener el 19 %, presentar el 115 cada trimestre y el 180 en enero. Si no retienes cuando debías, Hacienda te exige la retención igualmente, con recargos o sanción.

• Contrato y factura a nombre del titular de la actividad (el autónomo o la sociedad), con la referencia catastral.
• Fianza: en los alquileres de uso distinto de vivienda la ley fija una fianza de dos mensualidades (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos); en la Comunidad de Madrid el propietario debe depositarla en el organismo autonómico.
• Si el propietario es una sociedad, también hay que retener: es un error frecuente pensar que solo se retiene a personas físicas.
• Si trabajas desde casa y no alquilas un local, esto no te afecta: lo que puedes deducir son suministros y parte del inmueble (lo explicamos en autónomo en casa).

Si eres el propietario: cómo tributa el alquiler del local

Si eres persona física, el alquiler del local es un rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF: declaras los ingresos, restas los gastos (IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, reparaciones, amortización del 3 % del valor de construcción) y las retenciones que te han practicado se restan de la cuota. Si el local es de una sociedad, el alquiler es un ingreso más de su Impuesto sobre Sociedades.

• La reducción del 50-90 % por alquiler de vivienda no se aplica a los locales.
• Exoneración de la retención: si tu actividad de alquiler tributa en el epígrafe 861 del IAE sin cuota cero, puedes acreditarlo al inquilino con un certificado de Hacienda para que no te retenga.
• IVA trimestral: presentas el 303 con el IVA de las rentas y, en enero, el resumen anual 390.

Errores frecuentes con el modelo 115

• Calcular la retención sobre el total con IVA: se calcula sobre la renta sin IVA.
• No retener cuando el propietario es una sociedad.
• Dejar de presentar el 115 algún trimestre en que has pagado alquiler: la retención se debe igualmente, con recargo.
• No cuadrar el 180 con los 115 o poner mal la referencia catastral: genera requerimientos al inquilino y al propietario.
• Aplicar el 115 a un propietario no residente: en ese caso es el modelo 216.
• Olvidar los gastos repercutidos (IBI, comunidad) en la base de la retención.

En Legislae presentamos el 115, el 180 y el resto de declaraciones de nuestros clientes y revisamos los contratos de alquiler antes de firmar. Más información en asesoría fiscal en Fuenlabrada. Si vas a abrir un negocio, lee también la guía de la licencia de actividad y el calendario de declaraciones de enero.