Alquiler de local comercial: modelo 115, IVA y fiscalidad completa 2026
Todo sobre la fiscalidad del alquiler de local comercial en 2026: modelo 115 trimestral, IVA, retenciones, tratamiento en IRPF del arrendador y deducciones para el arrendatario.
Qué es el modelo 115 y cuándo se presenta
El modelo 115 es la autoliquidación trimestral de las retenciones sobre los alquileres de bienes inmuebles urbanos. Lo presenta el arrendatario (quien alquila el local) cuando el arrendador es persona física o entidad no exenta.
Plazos habituales (autónomos y PYMES): entre el 1 y el 20 de abril, julio, octubre y enero (los 20 primeros días del mes siguiente al fin de cada trimestre natural). Solo se presenta mensualmente en el caso de las grandes empresas acogidas al Suministro Inmediato de Información (SII), cuya cifra de negocio del ejercicio anterior supere los 6.010.121,04 €.
Retención aplicable en 2026: 19% con excepciones
La retención estándar aplicable en 2026 es del 19% sobre el importe del alquiler (sin IVA). Se aplica cuando:
- El arrendador es persona física residente en España.
- El arrendador es sociedad no exenta.
- El inmueble se destina a actividad económica del arrendatario.
Excepciones (no procede retención):
- Alquileres de vivienda para uso residencial.
- Rentas anuales inferiores a 900 €/año por arrendador.
- El arrendador está exento del IAE por su actividad de arrendamiento (algunos casos).
IVA aplicable al alquiler de local (21% general)
El alquiler de local comercial es una operación sujeta al IVA general del 21%. El arrendador emite factura con IVA y el arrendatario lo repercute o deduce en su modelo 303.
Ejemplo típico: alquiler pactado de 1.000 €/mes.
- Factura: 1.000 € base + 210 € IVA = 1.210 € total.
- Retención IRPF que aplica el arrendatario (19% sobre 1.000 €): 190 €.
- Pago efectivo al arrendador: 1.020 € (1.210 - 190).
- Modelo 115 al mes siguiente: 190 € ingresado a Hacienda.
Modelo 180 anual: el resumen de retenciones
El modelo 180 es el resumen anual de los alquileres retenidos. Se presenta entre el 1 y el 31 de enero del año siguiente. Debe contener:
- Datos de todos los arrendadores.
- Referencia catastral de cada inmueble alquilado.
- Importes anuales de renta e retenciones aplicadas.
Errores en el 180 son la puerta habitual a requerimientos AEAT: cruzan los datos del arrendador (en su IRPF) con los del arrendatario (en su 180) y detectan discrepancias.
Deducciones para el arrendatario (empresa)
El local comercial alquilado por una empresa o autónomo es 100% deducible en:
- Gasto: la renta mensual completa (sin IVA).
- IVA: el 21% de cada mes, en el modelo 303.
Requisitos:
- Contrato de arrendamiento a nombre del titular de la actividad.
- Factura mensual del arrendador con IVA.
- Pago acreditado (transferencia).
- Modelo 115 presentado.
El impago del modelo 115 activa dos sanciones (por infracción tributaria + por incumplimiento de obligación formal). Nunca dejar de presentarlo.
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