Plusvalía municipal en Fuenlabrada: calculadora, bonificaciones y plazos

¿Qué es la plusvalía municipal y quién la paga en Fuenlabrada?

Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana: lo cobra el Ayuntamiento de Fuenlabrada cuando se vende, se hereda o se dona un inmueble. En una venta lo paga el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble.

Grava el aumento de valor del suelo, no del edificio, durante los años que has tenido el inmueble, con un máximo de 20 años. En Fuenlabrada se paga siempre mediante autoliquidación: eres tú (o tu asesor) quien la calcula y la presenta.

Calculadora de la plusvalía de Fuenlabrada 2026

Introduce las fechas, el valor catastral del suelo (lo tienes en el recibo del IBI) y los precios de compra y venta. Calculamos los dos métodos legales, aplicamos el más barato, el tipo de Fuenlabrada y, si es una herencia, la bonificación. No se guarda ni se envía ningún dato.

¿Cómo se calcula la plusvalía en Fuenlabrada?

Se calculan dos bases y se paga por la menor: la objetiva (valor catastral del suelo por el coeficiente de los años de tenencia) y la real (ganancia entre escrituras en la proporción del suelo). A esa base se aplica el 13,80 %, o el 30 % si el inmueble se tuvo 5 años o menos.

1. Años de tenencia: años completos desde la anterior transmisión, con un máximo de 20. Con menos de un año se prorratea por meses.
2. Método objetivo: valor catastral del suelo en la fecha de la venta × coeficiente de esos años. Fuenlabrada no aplica ningún coeficiente reductor al valor catastral.
3. Método real: (precio de venta − precio de compra) × (valor catastral del suelo ÷ valor catastral total).
4. Base imponible: la menor de las dos.
5. Cuota: base × 13,80 % (o 30 % si la tenencia es de 5 años o menos), menos las bonificaciones que procedan.

Coeficientes por años de tenencia (Real Decreto-ley 8/2023, vigentes en 2026):

El Real Decreto-ley 16/2025 subía estos coeficientes, pero el Congreso no lo convalidó y quedó derogado el 28 de enero de 2026. Si tu operación se produjo entre el 1 y el 28 de enero de 2026, revisamos qué coeficientes se aplicaron.

¿Cuándo no se paga la plusvalía?

Cuando vendes por menos (o por lo mismo) de lo que compraste, porque no hay incremento de valor (art. 104.5). Tampoco en las adjudicaciones de la vivienda entre cónyuges o a los hijos por divorcio o liquidación de gananciales, ni en la dación en pago de la vivienda habitual al banco (art. 104.3).

• La no sujeción no es automática: hay que presentarla en el Ayuntamiento con las escrituras de compra y de venta (o el valor declarado en la herencia).
• Para comparar los valores no se suman gastos ni tributos: solo el precio de las escrituras.
• Si estás en un divorcio, te lo explica nuestro abogado de divorcio en Fuenlabrada.

¿Qué bonificación hay por heredar la vivienda habitual en Fuenlabrada?

Si heredas la vivienda habitual del fallecido siendo su cónyuge, pareja inscrita, descendiente o ascendiente, Fuenlabrada bonifica la cuota entre el 95 % y el 15 % según el valor catastral del suelo, siempre que el fallecido no tuviera otros inmuebles salvo garaje o trastero anejos.

• La pareja de hecho debe estar inscrita en el Registro de Uniones de Hecho de la Comunidad de Madrid.
• Si la vivienda eran varios inmuebles agrupados, solo se bonifica aquel en el que estaba empadronado el fallecido.
• La bonificación se pide con el formulario municipal de «bonificación por sucesiones mortis causa». Todo el proceso de la herencia te lo explica nuestro abogado de herencias en Fuenlabrada, y los cambios de titularidad, nuestra gestoría de herencias.

¿Qué plazo hay y dónde se presenta la plusvalía en Fuenlabrada?

Treinta días hábiles desde la venta o la donación, y seis meses desde el fallecimiento en las herencias (prorrogables otros seis si lo pides antes). Se presenta como autoliquidación en la Oficina Tributaria del Ayuntamiento (OTAF), en la Plaza de la Constitución, 1, o por la sede electrónica.

En la misma oficina se gestionan el IBI, el impuesto de circulación en Fuenlabrada y el resto de bonificaciones municipales de 2026.

¿La plusvalía municipal cuenta en la declaración de la renta?

Sí, en las ventas: la plusvalía municipal que paga el vendedor es un gasto de la operación y reduce la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF (art. 35.2 LIRPF). Son dos impuestos distintos: uno municipal y otro estatal, y se pagan los dos.

Te lo calculamos junto con tu declaración de la renta en Fuenlabrada. Si la venta viene de una herencia, revisa también la guía fiscal de herencias en Madrid y qué impuestos pagas al vender un piso heredado.

¿Qué hago si ya pagué la plusvalía y creo que era menos?

Puedes pedir la rectificación de la autoliquidación y la devolución de lo pagado de más durante cuatro años. Pasa a menudo cuando se pagó por el método objetivo siendo más barato el real, cuando se vendió sin ganancia o cuando no se pidió la bonificación por herencia.

1. Reunimos las escrituras, el recibo del IBI y la autoliquidación que presentaste.
2. Recalculamos por los dos métodos y con la bonificación que corresponda.
3. Presentamos la solicitud de rectificación ante la OTAF y, si la deniegan, el recurso.

Llevamos también el resto de impuestos municipales y estatales desde nuestra gestoría en Fuenlabrada.

¿Cuánto se paga de plusvalía en Fuenlabrada? Cinco ejemplos resueltos

Con la ordenanza de 2026, una vivienda vendida tras 12 años con 45.000 € de valor catastral del suelo paga unos 559 €; si se vende a los 3 años, el tipo sube al 30 %; y una vivienda habitual heredada por un hijo puede quedarse en un centenar de euros con la bonificación del 95 %.

El caso 3 es el que más dinero hace perder: si se presenta por el método objetivo sin comparar, se pagan 538,20 € de más. En el caso 2, el tipo del 30 % por vender en cinco años o menos multiplica por más de dos la cuota. Puedes repetir cualquiera de estos números en la calculadora.

¿Qué impuestos se pagan al vender, heredar o donar un piso en Fuenlabrada?

La plusvalía municipal es solo uno de ellos. En una venta, el vendedor paga además el IRPF por la ganancia y el comprador el Impuesto de Transmisiones; en una herencia o donación, quien recibe paga Sucesiones o Donaciones a la Comunidad de Madrid, con la bonificación del 99 % para hijos, cónyuges y padres.

La plusvalía municipal que pagas al vender es un gasto que reduce la ganancia en tu renta (art. 35.2 de la Ley del IRPF), así que conviene tener las dos cuentas a la vez. El IBI del año de la venta se explica en nuestra guía del IBI de Fuenlabrada.

¿Paga plusvalía la venta de un local, una nave o un inmueble de una sociedad?

Sí: la plusvalía grava cualquier suelo urbano, también el de locales, naves y oficinas, y con el mismo tipo de Fuenlabrada. Si el vendedor es una sociedad, la plusvalía es un gasto deducible en el Impuesto sobre Sociedades; si es un autónomo con el local afecto, reduce la ganancia de la venta.

• Naves de los polígonos: el valor catastral del suelo suele pesar más que en una vivienda, así que la diferencia entre el método objetivo y el real puede ser grande. Con los datos del caso de una nave de 120.000 € de suelo, comprada por 300.000 € y vendida por 400.000 € tras 8 años (catastral total 250.000 €), el objetivo da 22.800 € de base y el real 48.000 €: la plusvalía es de 3.146,40 €.
• Aportar un inmueble a una sociedad también es una transmisión sujeta, salvo en las operaciones de reestructuración acogidas al régimen especial de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (art. 104.4 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales).
• Venta de las participaciones de una sociedad dueña del inmueble: no hay plusvalía municipal, porque el inmueble no cambia de titular.
• Traspaso de un negocio con local en propiedad: el local paga plusvalía; si el local es alquilado, no. Lo vemos en la guía de traspaso de negocio en Fuenlabrada.

¿Cómo se calcula la plusvalía en los casos especiales?

Los años se cuentan siempre desde la anterior transmisión del inmueble: en una herencia, desde que lo compró el fallecido; en una venta posterior del heredero, desde la fecha del fallecimiento. Si se transmite una parte, se paga por esa parte, y con menos de un año de tenencia el coeficiente se prorratea por meses.

¿Qué errores vemos más en la plusvalía de Fuenlabrada?

Pagar por el método objetivo cuando el real sale más barato, no pedir la bonificación de la vivienda habitual heredada, dejar pasar los 30 días hábiles de una venta y no declarar la venta con pérdidas porque «no hay nada que pagar».

1. No comparar los dos métodos: con ganancias pequeñas y suelo caro, el real puede ahorrar cientos de euros.
2. Olvidar la bonificación por herencia de la vivienda habitual, que en Fuenlabrada llega al 95 %.
3. Contar mal los años en una herencia o tras un divorcio, y aplicar el tipo del 30 % o el coeficiente equivocado.
4. Dejar pasar el plazo: los recargos empiezan en el 1 % y suben un 1 % por cada mes completo.
5. No presentar nada si se vendió con pérdida: la no sujeción hay que acreditarla con las escrituras.
6. No restar la plusvalía en la renta como gasto de la venta.