Vender un piso heredado en Madrid en 2026: qué impuestos pagas, cuánto y cómo reducirlos legalmente

¿Qué impuestos se pagan al vender un piso heredado?

Al vender pagas dos: el IRPF por la ganancia patrimonial, que se declara en la renta del año siguiente, y la plusvalía municipal de la venta, que se paga al Ayuntamiento en 30 días hábiles. Antes, al heredar, ya habrás pagado el impuesto de sucesiones y otra plusvalía municipal. En total son cuatro impuestos en dos momentos.

Lo que no pagas es IRPF por el hecho de heredar: la ley dice expresamente que no hay ganancia patrimonial en las transmisiones por causa de muerte (art. 33.3.b de la Ley del IRPF), la llamada «plusvalía del muerto». El heredero tributa en sucesiones y, si luego vende, solo por lo que el piso haya ganado desde el fallecimiento.

¿Cuál es el valor de adquisición de un piso heredado?

El que resulta de las normas del impuesto de sucesiones, sin superar el valor de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF). En la práctica, el valor por el que declaraste el piso en sucesiones, que no puede ser inferior a su valor de referencia del Catastro. A ese valor se suman los gastos y tributos de la herencia que correspondan al piso.

Este es el punto que más dinero mueve y el que menos se explica. Tu ganancia en la venta será la diferencia entre el precio de venta y ese valor. Si en sucesiones declaraste el piso por el valor de referencia del Catastro, que suele estar por debajo del precio de mercado, tu ganancia al vender será mayor.

• Mínimo: en los inmuebles, la base del impuesto de sucesiones es el valor de referencia del Catastro a la fecha del fallecimiento; si declaras un valor superior, se toma el declarado (art. 9.3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones).
• Máximo: para el IRPF, ese valor no puede superar el de mercado (art. 36 de la Ley del IRPF).
• Gastos que se suman: la parte del impuesto de sucesiones que corresponda al piso, la plusvalía municipal que pagaste al heredar, la notaría y el Registro de la aceptación y las mejoras que hayas hecho en el piso (art. 35.1 de la Ley del IRPF).
• Si lo has alquilado: el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones que hayas deducido como gasto del alquiler (art. 35.1).

¿Conviene declarar un valor más alto en sucesiones?

Muchas veces, sí. En la Comunidad de Madrid, los hijos, el cónyuge y los padres tienen una bonificación del 99 % en el impuesto de sucesiones, así que declarar el piso por un valor más cercano al de mercado apenas cambia lo que pagas en sucesiones, pero sube tu valor de adquisición y reduce la ganancia cuando vendas. Si piensas vender pronto, la diferencia puede ser de miles de euros. El límite es el valor de mercado, y lo prudente es respaldarlo con una tasación. Te explicamos el impuesto en nuestra guía fiscal de herencias en Madrid.

Calculadora: ¿cuánto IRPF pagarás por vender el piso heredado?

Introduce el precio de venta, el valor por el que declaraste el piso en sucesiones, tu porcentaje y los gastos, y la calculadora te da tu ganancia patrimonial y el IRPF que pagarás con la escala del ahorro de 2026. Si sois varios herederos, cada uno hace su propio cálculo con su parte. No se guarda ningún dato.

¿Cuánto se paga en la práctica? Tres ejemplos

El mismo piso vendido por 250.000 € puede costar 12.220 € de IRPF o nada, según el valor que se declaró en sucesiones. Tres hermanos que venden el piso de sus padres pagan cada uno por su parte, y una viuda de más de 65 años que vende la casa en la que vivía no paga IRPF por la venta.

1. Heredero único que vende a los ocho meses

Hereda un piso con un valor de referencia de 180.000 € y una tasación de 240.000 €. Gastos de la herencia, 3.000 €; gastos de la venta (plusvalía, agencia, notaría), 9.000 €; lo vende por 250.000 €. No aplicó la reducción por vivienda habitual, porque ya sabía que iba a vender.

Al ser hijo, en sucesiones tiene una bonificación del 99 %. Declarar 60.000 € más solo le supone pagar el 1 % de la cuota adicional, una cantidad muy inferior a los 12.220 € de IRPF que se ahorra.

2. Tres hermanos a partes iguales

Venden por 300.000 € un piso declarado en sucesiones por 270.000 €. Cada uno pagó 3.000 € de gastos de la herencia y 4.000 € de gastos de la venta. Cada hermano: 100.000 − 4.000 − (90.000 + 3.000) = 3.000 € de ganancia, que tributan al 19 %: 570 € cada uno. Si uno de ellos tiene pérdidas del ahorro ese año (por ejemplo, de acciones), puede compensarlas y pagar menos.

3. Viuda de 72 años que vende la vivienda familiar

La mitad del piso ya era suya por la sociedad de gananciales y hereda la otra mitad de su marido. Vive en él desde hace décadas y lo vende por 280.000 €. Como es mayor de 65 y vende su vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF por las dos mitades (art. 33.4.b). Debe declarar la venta en la renta y paga la plusvalía municipal de la venta si hay aumento del valor del suelo.

¿Hay que pagar la plusvalía municipal dos veces?

Sí, porque son dos hechos distintos. Al heredar, el heredero paga la plusvalía por el aumento de valor del suelo durante los años en que lo tuvo el fallecido. Al vender, vuelve a pagarla por el aumento desde el fallecimiento hasta la venta. Si vendes poco después de heredar, la segunda suele ser pequeña, e incluso cero si no hay ganancia.

• Al heredar: la paga quien recibe el piso, en seis meses prorrogables hasta un año. Muchos ayuntamientos bonifican la herencia de la vivienda habitual del fallecido; en Fuenlabrada, entre el 95 % y el 15 % según el valor catastral del suelo.
• Al vender: la paga el vendedor en 30 días hábiles. No se paga si vendes sin ganancia, y puedes elegir el método de cálculo más favorable (objetivo o real).
• En el IRPF: la plusvalía de la herencia suma a tu valor de adquisición y la de la venta se resta del precio. Ninguna de las dos se pierde.

Si el piso está en Fuenlabrada, puedes calcular las dos con nuestra calculadora de la plusvalía en Fuenlabrada, que incluye los coeficientes y bonificaciones de la ordenanza de 2026.

¿Hay que esperar cinco años para vender un piso heredado?

Depende de si aplicaste una reducción concreta en el impuesto de sucesiones. Si heredaste la vivienda habitual del fallecido y aplicaste la reducción del 95 % de la Comunidad de Madrid, debes mantenerla cinco años o perderás la reducción. Si no la aplicaste, puedes vender cuando quieras. En el IRPF, la regla de los cinco años solo afecta a los pactos sucesorios.

El mito viene del art. 36 de la Ley del IRPF: si alguien recibe un bien por un pacto sucesorio con efectos de presente y lo vende antes de cinco años, se subroga en el valor y la fecha de adquisición de quien se lo dio, cuando sean inferiores. Esa regla existe para evitar un uso abusivo de los pactos sucesorios forales, no para las herencias por testamento o sin testamento en Madrid.

La regla de los cinco años que sí existe en Madrid

Cuando el cónyuge, los hijos o los padres del fallecido heredan la que era su vivienda habitual, pueden aplicar en el impuesto de sucesiones una reducción del 95 % de su valor, con un límite de 123.000 € por heredero. A cambio, deben mantener la vivienda durante los cinco años siguientes al fallecimiento (art. 21 del Decreto Legislativo 1/2010 de la Comunidad de Madrid). Si la venden antes, pierden la reducción y tienen que pagar la parte del impuesto que dejaron de pagar, con intereses de demora.

Con la bonificación del 99 % de Madrid, esa diferencia suele ser pequeña, porque solo se paga el 1 % de la cuota adicional. Pero hay que regularizarla, y conviene tenerlo en cuenta antes de decidir si aplicar la reducción cuando ya sabéis que vais a vender pronto. Lo revisamos en la documentación de la herencia antes de firmar la venta.

¿Qué gastos puedes restar al vender un piso heredado?

Del lado de la adquisición: la parte del impuesto de sucesiones que corresponde al piso, la plusvalía municipal que pagaste al heredar, la notaría y el Registro de la herencia y las mejoras. Del lado de la venta: la plusvalía de la venta, la agencia inmobiliaria, la notaría que pagues como vendedor y el certificado energético. Los intereses de préstamos no cuentan.

Guarda todas las facturas y justificantes de pago a tu nombre. Si Hacienda revisa la venta, lo que no se puede justificar no se resta.

¿Quién no paga IRPF al vender un piso heredado?

Quien vende sin ganancia, porque no hay nada que gravar; los mayores de 65 años, pero solo si el piso es su vivienda habitual; y quien reinvierte lo obtenido en una nueva vivienda habitual, también solo si el piso vendido era su vivienda habitual. Si el piso heredado es una segunda vivienda, ninguna de las dos exenciones se aplica.

• Mayores de 65 años o personas con dependencia severa o gran dependencia: no tributan por la venta de su vivienda habitual (art. 33.4.b de la Ley del IRPF). El caso típico en que se aplica: el cónyuge viudo que vivía en el piso y lo vende.
• Reinversión: la ganancia por vender la vivienda habitual queda exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual (art. 38.1), en los plazos y condiciones del reglamento.
• Sin ganancia: si vendes por lo mismo o menos que el valor de adquisición más los gastos, tienes una pérdida que puedes compensar con otras ganancias del ahorro.

Para que un piso sea vivienda habitual, el vendedor tiene que haber vivido en él de forma continuada, con carácter general, al menos tres años. Heredar el piso en el que vivía tu padre no lo convierte en tu vivienda habitual.

¿Cómo tributa la venta si el piso es de varios hermanos?

Cada hermano tributa por su parte: declara en su renta la ganancia que le corresponde según su porcentaje y paga su parte de la plusvalía municipal de la venta. Puede que uno pague y otro no, según sus otras ganancias del año o si alguno es mayor de 65 y vivía en el piso. Hay tres formas de resolverlo y cada una tributa distinto.

La segunda opción suele ser la más eficiente cuando uno de los hermanos quiere quedarse el piso, pero hay que decidirla antes de firmar la escritura de herencia. Si ya se firmó a partes iguales, todavía hay soluciones, pero conviene estudiarlas caso por caso.

¿Y si un hermano no quiere vender?

Nadie está obligado a seguir en una copropiedad: cualquiera de los herederos puede pedir la división (art. 400 del Código Civil). Si el piso no se puede dividir y no hay acuerdo, se vende y se reparte el dinero. Es la última opción, porque la vía judicial es lenta y cara y la venta forzosa suele dar un precio peor. Los conflictos entre herederos los lleva nuestro abogado de herencias en Fuenlabrada.

¿Qué pasos hay que dar para vender un piso heredado?

Primero, cerrar la herencia: certificados de defunción y de últimas voluntades, testamento o declaración de herederos, impuesto de sucesiones, escritura de aceptación y adjudicación y plusvalía. Con la escritura ya puedes vender. Después, la venta en sí: precio, contrato de arras, escritura ante notario, plusvalía de la venta y declaración en la renta.

1. Certificados de defunción, de últimas voluntades y de seguros de vida.
2. Testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
3. Impuesto de sucesiones en la Comunidad de Madrid, con el valor que decidáis declarar.
4. Escritura de aceptación y adjudicación e inscripción en el Registro de la Propiedad (recomendable antes de vender) y cambio de titular en el Catastro.
5. Plusvalía municipal de la herencia.
6. Venta: tasación o precio de mercado, arras, escritura de compraventa y cancelación de cargas si las hay.
7. Plusvalía municipal de la venta, en 30 días hábiles.
8. Declaración de la renta del año siguiente, con la ganancia o pérdida de cada heredero.

Si prefieres que lo gestionemos nosotros, nuestra gestoría en Fuenlabrada tramita la parte fiscal de la herencia y de la venta, y la declaración de la renta del año siguiente.

¿Cómo se declara la venta en la renta?

En la declaración del año siguiente a la venta, en el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales por transmisión de inmuebles. Cada heredero declara su parte con la fecha y el valor de adquisición (los de la herencia), la fecha y el precio de venta, los gastos y la referencia catastral. Los datos fiscales suelen traer la venta, pero no los gastos.

• Fecha de adquisición: la del fallecimiento, no la de la escritura de aceptación.
• Valor de adquisición: tu parte del valor declarado en sucesiones más tus gastos de la herencia.
• Valor de transmisión: tu parte del precio menos tus gastos de la venta.
• No hay retención para residentes: el IRPF se paga entero en la declaración, que puede fraccionarse en dos plazos.
• Revisa el borrador: Hacienda conoce el precio por la información de la notaría, pero no tus gastos ni tu valor de sucesiones; si no los introduces, la ganancia sale inflada.

Si nos encargas la renta, lo preparamos con la escritura de herencia, la liquidación de sucesiones y las facturas de la venta. Tienes los detalles en nuestra página de la declaración de la renta en Fuenlabrada.

¿Y si el heredero que vende vive fuera de España?

Tributa en España por la ganancia como no residente, porque el piso está aquí. El comprador está obligado a retener e ingresar el 3 % del precio a cuenta de ese impuesto, y el vendedor presenta después su declaración de no residente para pagar la diferencia o pedir la devolución.

Si solo uno de los hermanos vive fuera, la retención del 3 % se aplica solo sobre su parte del precio. Conviene avisar al comprador y a la notaría con tiempo, porque la retención se descuenta en la firma. Además, el no residente tributa por la ganancia al tipo de no residentes y puede tener que declarar también en su país de residencia, según el convenio que se aplique.

¿Vender, alquilar o quedarte el piso heredado?

Depende de tus planes y de los números. Vender pronto suele generar poca ganancia y poca plusvalía, sobre todo si declaraste un valor ajustado al mercado en sucesiones. Alquilar da ingresos que tributan en tu renta, con gastos deducibles y amortización, pero esa amortización reducirá tu valor de adquisición el día que vendas.

• Vender pronto: ganancia pequeña si el valor de sucesiones era realista; liquidez para repartir entre hermanos.
• Alquilar: ingresos que tributan como rendimientos del capital inmobiliario, con gastos deducibles (IBI, comunidad, seguro, reparaciones, amortización). Te lo contamos en nuestra página de la renta en Fuenlabrada.
• Quedártelo: si vas a vivir en él, pasará a ser tu vivienda habitual con el tiempo y podrías aplicar la exención por reinversión o la de mayores de 65 en una venta futura.

¿Qué errores salen más caros al vender un piso heredado?

Declarar en sucesiones el valor mínimo sin pensar en la venta, olvidar sumar los gastos de la herencia al valor de adquisición, no declarar la venta en la renta, vender entre hermanos sin haberlo planificado en la partición y creer que un mayor de 65 no paga nunca. Casi todos se evitan decidiendo antes de firmar la herencia.

• Valor de sucesiones demasiado bajo: ahorra muy poco en sucesiones con la bonificación del 99 % y multiplica el IRPF al vender.
• Olvidar gastos: el impuesto de sucesiones, la plusvalía de la herencia y la notaría forman parte del valor de adquisición.
• No declarar la venta: Hacienda recibe la información de la notaría y el Registro; la omisión acaba en una liquidación con intereses y sanción.
• Improvisar entre hermanos: la misma operación puede tributar muy distinto según se haga en la partición o después.
• Confiar en exenciones que no aplican: la de mayores de 65 y la de reinversión exigen que sea la vivienda habitual del vendedor.