Donación de padres a hijos en Madrid en 2026: dinero o vivienda, cuánto se paga y cómo hacerlo bien

¿Cuánto se paga por una donación de padres a hijos en Madrid?

En el impuesto de donaciones, casi nada: los grupos I y II de parentesco (hijos, nietos, cónyuge, padres y abuelos) tienen una bonificación del 99 % de la cuota, así que pagan el 1 %. Una donación de 100.000 € en dinero da una cuota de unos 12.400 € antes de la bonificación y de unos 124 € después.

El cálculo tiene tres pasos, todos regulados por la Comunidad de Madrid en el Decreto Legislativo 1/2010:

1. Tarifa: a la base (el valor de lo donado) se le aplica una escala progresiva que va del 7,65 % al 34 % (art. 23).
2. Coeficiente: se multiplica por un coeficiente que depende del patrimonio previo del hijo; para los grupos I y II es 1,00 si ese patrimonio no supera 403.000 € y sube hasta 1,20 en patrimonios mayores (art. 24).
3. Bonificación: sobre el resultado se aplica el 99 % (art. 25.2.b), o el 100 % si la donación, sumada a las del mismo padre en tres años, no pasa de 1.000 € (art. 25.2.a).

A diferencia de las herencias, en las donaciones no hay reducción general por parentesco: la de 16.000 € de los hijos mayores de 21 años solo existe en las herencias (art. 21). Por eso una donación paga algo más que una herencia del mismo valor, aunque con la bonificación del 99 % la diferencia sea pequeña.

¿Qué requisitos hay que cumplir para aplicar la bonificación del 99 %?

Tres. La donación debe hacerse en escritura pública cuando supere 10.000 €, sumando lo donado por el mismo padre al mismo hijo en tres años. Si es dinero, en la escritura hay que indicar de dónde sale y poder justificarlo. Y hay que declararla a tiempo, porque la bonificación solo se aplica a lo declarado en plazo o antes de que Hacienda lo requiera.

El error más caro es el más habitual: transferencias del padre al hijo sin escritura y sin declarar. Si la Comunidad de Madrid las detecta, por ejemplo al comprobar la compra de una vivienda, el hijo pagará la cuota sin la bonificación, que puede ser decenas de veces mayor. Todo esto está en el art. 25.2 del Decreto Legislativo 1/2010, en la redacción de la Ley 2/2025.

¿Y si el dinero es para que el hijo compre su vivienda?

Entonces hay un beneficio adicional: una reducción del 100 % de lo donado, con un límite de 250.000 €, si el hijo lo destina en el plazo de un año a comprar su vivienda habitual (art. 22 bis del Decreto Legislativo 1/2010). Lo que supere los 250.000 € tributa con la bonificación del 99 %. La reducción también vale para crear o ampliar una sociedad o para el negocio del hijo.

• Quién puede aplicarla: hijos y demás descendientes, cónyuge, padres y abuelos, y también los hermanos.
• Límite: 250.000 € en total, sumando las donaciones del mismo donante al mismo donatario en los tres años anteriores.
• Destino: comprar la vivienda habitual; suscribir participaciones en la constitución o ampliación de una sociedad; o comprar bienes para su empresa o negocio profesional. Todo en el plazo de un año desde la donación.
• En la escritura: hay que indicar el destino del dinero; y si supera 10.000 €, la donación tiene que ser en escritura pública.
• La vivienda tiene que ser de verdad habitual: el hijo debe vivir en ella en los 12 meses siguientes a la compra y durante al menos tres años seguidos. Si no, tiene que presentar una complementaria, sin la reducción y con intereses, en el plazo de un mes.

Si el hijo va a crear una sociedad con ese dinero, te explicamos los pasos y los costes en nuestra guía para crear una empresa en Fuenlabrada.

Calculadora: ¿cuánto cuesta donar o dejarlo en herencia?

Elige si es dinero o un piso, su valor y la situación de tu hijo, y la calculadora compara lo que se pagaría si lo donas hoy con lo que se pagaría si lo hereda, con la tarifa, los coeficientes, las reducciones y las bonificaciones de Madrid en 2026. En un piso, añade lo que te costó para calcular tu IRPF. No se guarda ningún dato.

¿Cuánto se paga en la práctica? Cuatro ejemplos

Donar 60.000 € para la entrada de la vivienda del hijo no cuesta nada con la reducción del 100 %. Donar 300.000 € para la vivienda cuesta unos 49 €. Donar 30.000 € para un coche, unos 26 €. Y esos mismos 30.000 € transferidos sin escritura ni declaración, si Hacienda los detecta, cuestan 2.649 € más intereses.

La diferencia entre el tercer y el cuarto caso es de cien veces por el mismo dinero. Por eso insistimos en que la escritura, el origen de los fondos y la declaración en plazo no son un trámite: son la condición de la bonificación.

¿Qué impuestos tiene donar un piso a un hijo?

Tres: el hijo paga el impuesto de donaciones (el 1 % de la cuota con la bonificación) y la plusvalía municipal; y el padre declara en su renta la ganancia patrimonial si el piso vale más que cuando lo compró. Ese IRPF del padre es lo que más encarece la donación de un piso, porque al heredar esa ganancia no tributa nunca.

• Impuesto de donaciones (hijo): sobre el valor del piso, que en los inmuebles no puede ser inferior a su valor de referencia del Catastro (art. 9.3 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones).
• Plusvalía municipal (hijo): la paga quien recibe el piso, en 30 días hábiles. En Fuenlabrada, la bonificación por vivienda habitual es solo para herencias, no para donaciones. Puedes calcularla en nuestra calculadora de la plusvalía en Fuenlabrada.
• IRPF (padre): la ganancia es la diferencia entre el valor declarado en la donación y lo que le costó el piso más los gastos (art. 36 de la Ley del IRPF). Tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %. Si hay pérdida, no se puede compensar (art. 33.5.c).
• Notaría y Registro: la escritura es obligatoria para donar un inmueble y conviene inscribirla.

Un piso comprado hace muchos años por 90.000 € que hoy vale 200.000 € genera una ganancia de 110.000 € para el padre, con un IRPF de unos 24.180 €. Si ese mismo piso se hereda, el padre no paga nada y el hijo, con la reducción de 16.000 € y la bonificación del 99 %, unos 282 €. Por eso, en Madrid, donar en vida un piso que se ha revalorizado mucho casi nunca compensa fiscalmente.

¿Es mejor donar en vida o dejarlo en herencia?

En dinero, donar suele salir bien, sobre todo si es para la vivienda del hijo, porque se ajusta a la reducción de 250.000 €. En un piso revalorizado, casi siempre es mejor la herencia: el padre no paga IRPF, el hijo tiene la reducción de 16.000 € y, si era la vivienda habitual del padre, otra del 95 % con un límite de 123.000 €.

La fiscalidad no es lo único. Donar adelanta la ayuda cuando el hijo la necesita y, con una reserva de usufructo, el padre puede seguir usando el piso. Heredar mantiene el control y evita la ganancia en el IRPF. Lo razonable es comparar los números de tu caso, que es lo que hace la calculadora de arriba. Si el piso se hereda y luego se vende, te explicamos los impuestos en vender un piso heredado en Madrid.

¿Qué es donar un piso con reserva de usufructo?

El padre dona al hijo la nuda propiedad y se queda el usufructo: puede seguir viviendo en el piso o cobrar su alquiler. El hijo tributa solo por la nuda propiedad, cuyo valor depende de la edad del padre: cuanto mayor es, menos vale el usufructo y más la nuda propiedad. Al fallecer el padre, el hijo pasa a tener el pleno dominio.

El valor del usufructo vitalicio se calcula con las reglas del art. 26 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en función de la edad del usufructuario. Hay que tener en cuenta que el padre sigue tributando en su IRPF por la ganancia de la parte que dona y que, cuando se extingue el usufructo, puede haber tributación en la consolidación del dominio. Es una fórmula útil para planificar en vida, pero hay que hacer los números antes de firmar.

¿Y si en lugar de donar le presto el dinero a mi hijo?

Se puede, pero tiene que ser un préstamo de verdad: por escrito, con un calendario de devolución que se cumpla y presentado ante la Comunidad de Madrid, donde está exento del impuesto de transmisiones. Si no se devuelve, Hacienda puede tratarlo como una donación encubierta, sin la bonificación por no haberse declarado a tiempo.

• Documento: un contrato de préstamo con importe, plazos y, si se pactan, intereses. Se presenta con el modelo 600 ante la Comunidad de Madrid; los préstamos están exentos del impuesto de transmisiones patrimoniales (art. 45.I.B.15 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD).
• Intereses: la Ley del IRPF presume que los préstamos son retribuidos salvo prueba en contrario (art. 6.5). Si se pacta sin intereses, conviene que el contrato lo diga expresamente y poder acreditarlo.
• Devoluciones: tienen que hacerse, y por banco. Un préstamo que nunca se devuelve es, a efectos fiscales, una donación.
• Cuándo compensa: cuando de verdad se va a devolver, o cuando se quiere ayudar temporalmente sin afectar al reparto de la herencia. Si la idea es regalar el dinero, en Madrid la donación bien hecha cuesta tan poco que es la opción más segura.

¿Cómo afecta la donación a la herencia?

Lo donado a un hijo cuenta en la herencia. Se suma para calcular la legítima de los demás hijos, y si excede de lo que el padre podía dar libremente, la donación puede reducirse. Además, salvo que el padre lo dispense expresamente, lo donado se trae a colación en el reparto entre los hermanos (arts. 818, 1035 y 1036 del Código Civil).

Por eso conviene dejar claro en la escritura si la donación se hace «a cuenta de la legítima» o con dispensa de colación, sobre todo si hay varios hijos y no todos reciben lo mismo. Es una cuestión civil, no fiscal, y la lleva nuestro abogado de herencias en Fuenlabrada. Muchos de los conflictos entre hermanos que vemos nacen de donaciones hechas sin prever cómo encajan en la herencia.

¿Cómo se hace una donación de padres a hijos, paso a paso?

Primero se calcula el coste de donar frente a heredar. Si compensa, se firma la escritura ante notario, con el origen del dinero o la descripción del piso y, en su caso, el destino y la dispensa de colación. Después el hijo presenta el modelo 651 en 30 días hábiles y, si es un piso, la plusvalía municipal. El padre declara la ganancia en su renta del año siguiente.

1. Números: donación frente a herencia, con la calculadora o con nosotros.
2. Documentación: justificantes del origen del dinero (extractos, venta de un bien, ahorros); en un piso, escritura de compra, recibo del IBI y valor de referencia.
3. Escritura ante notario: obligatoria en inmuebles y, para la bonificación, en dinero por encima de 10.000 € en tres años. En ella se indican el origen del dinero, el destino si se aplica la reducción de vivienda y la dispensa de colación si se quiere.
4. Transferencia del dinero, preferiblemente después de la firma y a una cuenta del hijo.
5. Modelo 651 ante la Comunidad de Madrid, en 30 días hábiles; lo presenta el hijo.
6. Plusvalía municipal si es un piso, en 30 días hábiles; la paga el hijo.
7. Renta del padre del año siguiente, si ha donado un piso con ganancia.

Si prefieres que lo gestionemos nosotros, nuestra gestoría en Fuenlabrada prepara la autoliquidación y coordina la escritura. Para el contexto de herencias y sucesiones en Madrid, tienes nuestra guía fiscal de herencias.

¿Qué errores salen más caros al donar a un hijo?

Hacer transferencias sin escritura ni declaración, no justificar el origen del dinero, donar un piso muy revalorizado sin calcular el IRPF del padre, no indicar el destino del dinero para la vivienda y olvidar que la donación cuenta en la herencia. Casi todos se evitan con una hora de planificación antes de firmar.

• Transferencias sin escritura ni declaración: si Hacienda las detecta, se pierde la bonificación del 99 %.
• Origen del dinero sin justificar: sin él, no hay bonificación.
• Donar un piso sin calcular el IRPF del padre: puede costar más que la herencia completa.
• No poner el destino en la escritura: sin él no se aplica la reducción de 250.000 € para la vivienda.
• No vivir en la vivienda comprada: si el hijo no la habita en 12 meses y durante tres años, pierde la reducción.
• No prever la herencia: una donación desigual entre hermanos sin dispensa de colación suele acabar en conflicto.