Sociedad patrimonial familiar en 2026: qué es, cómo tributa el alquiler y cuándo interesa de verdad

¿Qué es una sociedad patrimonial?

Para Hacienda, es una sociedad en la que más de la mitad de su activo está formado por valores o por bienes que no están afectos a una actividad económica, calculado con la media de los balances trimestrales del ejercicio (art. 5.2 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades). El ejemplo típico es una SL familiar con pisos alquilados y sin empleados.

«Sociedad patrimonial» no es un tipo de sociedad distinto: es una SL o una SA normal a la que la ley aplica un régimen fiscal propio porque no desarrolla una actividad económica. Se constituye igual que cualquier otra, con notario y Registro Mercantil, y tiene las mismas obligaciones contables y fiscales. Lo que cambia es cuánto paga y a qué beneficios renuncia.

La calificación no se elige: depende de cómo sea su activo cada año. Una sociedad puede ser patrimonial un año y no el siguiente, por ejemplo si contrata a un empleado para gestionar los alquileres o si vende los inmuebles y compra una empresa.

¿Cuándo el alquiler de inmuebles es una actividad económica?

Solo cuando para gestionarlo se utiliza al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (art. 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades). Con ese empleado, los inmuebles alquilados se consideran afectos a una actividad económica y la sociedad puede dejar de ser patrimonial. Sin él, el alquiler es gestión de patrimonio.

• Ya no hace falta un local: la ley anterior exigía también un local dedicado a la gestión. La actual solo pide la persona empleada, aunque muchas guías sigan citando el local.
• El empleo tiene que ser real: Hacienda comprueba que la persona existe, trabaja en la gestión de los alquileres y que su trabajo es necesario para el volumen de inmuebles. Contratar a un familiar sin funciones reales es un riesgo.
• En los grupos de sociedades, la actividad se valora teniendo en cuenta a todas las sociedades del grupo.

Por eso, contratar a alguien solo compensa cuando el volumen de inmuebles justifica ese puesto. Con dos o tres pisos, el coste del empleado suele ser mayor que el ahorro fiscal.

¿Cómo tributa una sociedad patrimonial en 2026?

Al tipo general del 25 % del impuesto de sociedades. Las entidades patrimoniales no pueden aplicar los tipos reducidos de 2026: ni el 19 % y el 21 % de las micropymes, ni el 23 % de las empresas de reducida dimensión, ni el 15 % de las entidades de nueva creación. Y cuando reparten dividendos, el socio vuelve a tributar en su IRPF.

Fuente: art. 29 y disposición transitoria 44.ª de la Ley 27/2014, según la tabla de tipos de la Agencia Tributaria para 2026. Además, la sociedad tiene limitaciones en la compensación de bases negativas si se adquiere estando inactiva, y no disfruta de los incentivos de las empresas de reducida dimensión.

El IVA y las retenciones

El alquiler de vivienda está exento de IVA, tanto si lo cobra una persona como una sociedad. El de locales y oficinas lleva IVA y, si el inquilino es empresario, retención del 19 %, que la sociedad recupera en su impuesto de sociedades. Te lo explicamos en alquiler de local comercial y modelo 115.

¿Cómo tributa el mismo alquiler como persona física?

En el IRPF, como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos (IBI, comunidad, seguro, intereses, reparaciones y un 3 % de amortización). Si es vivienda, ese rendimiento neto se reduce un 50 % con carácter general, o un 60 %, 70 % o 90 % en los casos previstos (art. 23.2 de la Ley del IRPF). Lo que queda se suma al resto de tu base general.

La base general del IRPF tributa en Madrid con la escala estatal más la autonómica, del 18 % al 45 %. Con la reducción del 50 %, el tipo efectivo sobre el alquiler de vivienda se queda en la mitad de tu tipo marginal: entre el 9 % y el 22,5 %. Ese es el listón que la sociedad tiene que superar.

Calculadora: ¿alquilar como persona física o con una sociedad?

Introduce el rendimiento neto anual del alquiler, tus otros ingresos del año, el tipo de inmueble y qué parte del beneficio sacarías de la sociedad. La calculadora compara el IRPF que pagarías como persona física con el impuesto de sociedades al 25 % más el IRPF de los dividendos, con las escalas de 2026. No se guarda ningún dato.

¿Cuánto se paga en la práctica? Dos ejemplos

Un propietario con 40.000 € de sueldo y 30.000 € de rendimiento neto de alquiler de viviendas paga unos 5.385 € de IRPF por ese alquiler como persona física. Con una sociedad patrimonial pagaría 7.500 € de impuesto de sociedades, y 12.105 € si reparte todo el beneficio. Con locales, en cambio, la persona física paga unos 11.563 € y la sociedad compensa si no reparte.

Con viviendas, la persona física gana en todos los escenarios. Con locales, la sociedad solo compensa mientras el dinero se quede dentro para reinvertirlo. Si se reparte, la doble tributación (sociedad más dividendos) la vuelve más cara. Y no están contados los costes de mantener la sociedad ni, sobre todo, los de pasar a ella los inmuebles que ya tienes.

¿Cuánto cuesta pasar mis inmuebles a una sociedad?

Para la sociedad, la aportación de inmuebles está exenta del impuesto de operaciones societarias. Para ti es como venderlos: declaras en tu renta la ganancia patrimonial de cada inmueble y pagas su plusvalía municipal. Si los compraste hace años, la factura puede ser alta, y por eso lo habitual es que la sociedad compre solo los inmuebles nuevos.

• IRPF del aportante: ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de la aportación y lo que te costó cada inmueble, en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
• Plusvalía municipal: la paga quien aporta, como en una venta.
• Impuesto de operaciones societarias: exento en la constitución y en las ampliaciones de capital (art. 45.I.B.11 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD).
• Hipotecas: si los pisos tienen préstamo, el banco tiene que aceptar el cambio de deudor.

Hay regímenes especiales para aportar una actividad económica completa sin tributar en ese momento, pero exigen que el alquiler sea actividad económica, con su empleado, y requieren un estudio previo. En la mayoría de familias con unos pocos pisos, pasarlos a una sociedad no compensa.

¿Puedo usar un piso de mi sociedad patrimonial?

Puedes, pero tiene coste fiscal. Si trabajas en la sociedad, el uso de la vivienda es una retribución en especie que se valora en el 10 % del valor catastral, o el 5 % si fue revisado en los últimos diez años (art. 43 de la Ley del IRPF). Si no trabajas en ella, es una operación vinculada que debe valorarse a precio de mercado.

Es uno de los puntos que más revisa Hacienda en las sociedades familiares. Lo hemos vivido en un caso real: requerimiento de la AEAT por el uso de una vivienda de una sociedad patrimonial, en el que la clave fue documentar la relación entre la sociedad y la persona que ocupaba la vivienda. Si la sociedad cede un piso gratis a un socio o a un familiar sin documentarlo, Hacienda puede imputar una renta a precio de mercado a la sociedad y una retribución al socio.

¿Qué ventajas tiene en la herencia?

Prácticas, más que fiscales. Los hijos heredan participaciones en lugar de pisos, lo que evita dividir cada inmueble, facilita la gestión en común y no genera plusvalía municipal. Pero, si la sociedad es patrimonial, no se aplica la exención de empresa familiar del impuesto sobre el patrimonio ni, con ella, las reducciones por empresa familiar en sucesiones.

• Sin plusvalía municipal: al heredar participaciones no se transmiten inmuebles, así que no se devenga la plusvalía de cada piso.
• Gestión unificada: los estatutos pueden regular quién administra, cómo se reparten los beneficios y qué pasa si un hermano quiere salir.
• Sin beneficios de empresa familiar: la exención del impuesto sobre el patrimonio exige que la entidad no tenga como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario (art. 4.Ocho.Dos.a de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio).
• En Madrid, con la bonificación del 99 % para hijos y cónyuge, la diferencia en el impuesto de sucesiones entre heredar pisos o participaciones suele ser pequeña. Te lo explicamos en nuestra guía fiscal de herencias en Madrid.

¿Sociedad o comunidad de bienes para los pisos heredados entre hermanos?

Si varios hermanos heredan pisos y quieren alquilarlos juntos, la alternativa más sencilla a la sociedad es seguir en copropiedad o formar una comunidad de bienes. La comunidad no paga impuesto de sociedades: cada hermano declara en su IRPF su parte del rendimiento, con la reducción del 50 % si es vivienda, y la comunidad presenta cada año una declaración informativa (modelo 184).

• Comunidad de bienes: tributa en régimen de atribución de rentas; cada comunero declara su parte y conserva la reducción del alquiler de vivienda. Es barata de mantener, pero cada decisión importante exige acuerdo y cualquiera puede pedir la división.
• Sociedad: centraliza la gestión, permite fijar en los estatutos quién decide y cómo se sale, y los hermanos tienen participaciones en lugar de cuotas en cada piso. A cambio, pierde la reducción del IRPF, paga el 25 % y tiene la doble tributación de los dividendos.
• Pasar de una a otra tiene coste: aportar los pisos a la sociedad es, para cada hermano, como venderlos.

En la mayoría de los casos que vemos, con pocos pisos de vivienda, la comunidad bien regulada con un pacto entre hermanos sale más barata que la sociedad. Si además alguno quiere vender su parte, te explicamos los impuestos en vender un piso heredado en Madrid.

¿Cuándo interesa una sociedad patrimonial familiar?

Cuando se alquilan locales u oficinas, que no tienen reducción en el IRPF; cuando los rendimientos son altos y se van a reinvertir en nuevos inmuebles en lugar de repartirse; cuando hay varios herederos y se quiere gestionar el patrimonio en común; y cuando se van a comprar inmuebles nuevos directamente desde la sociedad. Para pocos pisos de vivienda, casi nunca.

Si decides crear la sociedad, te explicamos los pasos y los costes de constitución en nuestra guía para crear una empresa en Fuenlabrada, y cómo reducir legalmente su impuesto en cómo reducir el impuesto de sociedades en 2026.

¿Qué errores se cometen con las sociedades patrimoniales?

Crearla para pisos de vivienda sin comparar con la reducción del 50 % del IRPF, pasar a ella pisos antiguos sin calcular la ganancia, contar con los tipos reducidos de las pymes, contratar a un familiar sin funciones reales para «convertirla» en actividad económica y usar sus pisos sin documentarlo. Todos se evitan haciendo los números antes.

• Olvidar la reducción del IRPF: con viviendas, la persona física parte con ventaja.
• Aportar pisos antiguos: la ganancia y la plusvalía se pagan al aportarlos.
• Contar con el 15 % o el 19 %: las patrimoniales tributan al 25 %.
• Empleados ficticios: Hacienda comprueba la realidad del puesto.
• Uso personal sin documentar: retribución en especie u operación vinculada.
• Sacar todo el dinero: la doble tributación elimina la ventaja.